Wonen moet ook voor middeninkomens betaalbaar blijven

16 december 2022

De knelpunten op de woningmarkt moeten snel en gestructureerd worden aangepakt, gericht op meer betaalbare woningen, een betere doorstroming en een toekomstbestendige woningvoorraad. Een blijvende centrale regie vanuit de overheid is noodzakelijk, evenals het verkorten van procedures en voorspelbaar ruimtelijk beleid voor gemeenten en provincies. Dat concludeert de SER in zijn verkenning Hoe wonen werkt, waar de VCP aan meegewerkt heeft. De verkenning beoogt een bijdrage te leveren aan het oplossen van sociaal-economische vraagstukken betreffende de woningmarkt en gaat in op het woningaanbod, de prijsschommelingen, de doorstroming en de rol van de arbeidsmarkt.

Grote bouwopgave
De woningvoorraad groeide de afgelopen decennia onvoldoende mee met de bevolkingsgroei en demografische trends zoals vergrijzing, gezinsverdunning en een toenemend aantal eenpersoonshuishoudens. Hierdoor is een groot tekort aan woningen ontstaan. Ook het restrictieve ruimtelijk beleid, de hoge grondprijzen, de gestegen prijzen van grondstoffen, toenemende personeelsschaarste en de lange doorlooptijden voor vergunningverlening en bezwaarprocedures zorgen voor een achterblijvend woningaanbod. Het gebrek aan passende woningen werkt bovendien prijsopdrijvend.

Prijsschommelingen
De woningprijzen in Nederland schommelen relatief sterk. In tijden van hoogconjunctuur staat hierdoor de toegankelijkheid voor vooral starters onder druk. In tijden van laagconjunctuur krimpt de bouwsector onevenredig hard. De prijsschommelingen hebben ook invloed op de economie als geheel en de vermogensopbouw van huishoudens. In zowel hoog- als laagconjunctuur wordt het voor huishoudens lastiger om te verhuizen. Hierdoor stagneert de doorstroming.

Gevolgen voor arbeidsmarkt
De schommelingen in de bouwproductie hebben ook een grote invloed op de arbeidsmarkt in de bouwsector. In de bouwsector is al sinds 2014 sprake van grote personeelskrapte. Daarnaast werkt het woningtekort ook door in de bredere arbeidsmarkt: het zorgt ervoor dat werkenden steeds moeilijker een betaalbare woning vinden in de buurt van hun werk. Met name ook middeninkomens komen in steeds grotere problemen, omdat ze overal tussen vallen. Voor de VCP is het belangrijk dat hier in de verkenning aandacht voor is. Sociale huur, private huur en koop zijn delen van de hele woningmarkt, maar worden gescheiden benaderd; middeninkomens worden gepusht te kopen, terwijl dat steeds onhaalbaarder wordt. De lasten om te kunnen wonen nemen voor deze groep rap toe. Dit maakt het voor steeds meer middeninkomens lastig om in de buurt van het werk te wonen. Dat laatste zorgt voor een geografische mismatch tussen woning en werk. Daarom zou er naast betaalbaarheid ook betere infrastructuur moeten zijn en kunnen werkgevers helpen door meer in te zetten op hybride werken.

Blijvende regie noodzakelijk
De grote uitdagingen maken een blijvende centrale regie noodzakelijk, evenals het verkorten van procedures en voorspelbaar ruimtelijk beleid voor gemeenten en provincies. Het huidige kabinet zet in op stevige bouwambities met nationale prestatieafspraken om de woningtekorten in te lopen. De vraag is hoe afdwingbaar de afspraken worden vormgegeven om ervoor te zorgen dat het beoogde woningaanbod echt wordt gerealiseerd.
De wisselwerking tussen betaalbaarheid voor groepen huishoudens en voldoende ruimte voor nieuwbouw vergt continue aandacht. Voor het tegengaan van prijsschommelingen blijft het essentieel om ook bij dalende prijzen te blijven bouwen, hiervoor gericht beleid te ontwikkelen en om overmatige vraagstimulering via goedkope financiering te beperken.
Een toekomstbestendige woningmarkt vergt technologische en sociale innovatie in de bouwsector en investeringen in de kwaliteit van arbeid. Een stabiele vraag vanuit opdrachtgevers biedt investerings- en werkzekerheid. Duurzame arbeidsrelaties zijn nodig om meer mensen te laten kiezen voor werk in techniek, bouw en energie, verhoging van productiviteit door industrialisatie en innovaties in de bouw.